■■■　譲渡所得の基礎　■■■

譲渡所得とは、資産の譲渡による所得をいう。

ただし、次に掲げるものは譲渡所得とならない。

　棚卸資産の譲渡その他営利を目的として継続的に行う資産の譲渡→事業所得又は雑所得

　保有期間5年以内の山林の譲渡→事業所得又は雑所得

　保有期間5年超の山林の譲渡→山林所得

譲渡所得の区分

・分離短期→土地又は建物等の譲渡で譲渡年の1月1日における保有期間が5年以下のもの

・分離長期→土地又は建物等の譲渡で譲渡年の1月1日における保有期間が5年超のもの

・総合短期→土地又は建物等以外の資産の譲渡で保有期間が5年以下のもの

・総合長期→土地又は建物等以外の資産の譲渡で保有期間が5年超のもの

・株式等に係る譲渡所得等→株式や出資持分など

所得の計算

１．総合

譲渡損益を計算→2以上の総合譲渡がある場合には内部通算→50万円の特別控除

総合長期のものは所得の1/2が課税標準となる。

２．土地建物等（分離）

譲渡損益を計算→2以上の土地建物等の譲渡がある場合には内部通算

３．株式（分離）

譲渡損益を計算→2以上の株式等の譲渡がある場合には内部通算

譲渡損益の計算

総収入金額　−　（　取得費　＋　譲渡費用　）　＝　譲渡損益

取得費

譲渡した資産が土地や絵画のように減価しないものは取得価額が取得費となる。

しかし、譲渡した資産が建物・機械のように減価するものであれば取得価額から減価した金額を控除した金額が取得費となる。

業務用資産の取得費＝取得価額−減価償却の累計額

非業務用資産の取得費＝取得価額−通常の耐用年数の1.5倍（6月未満切捨て、6月以上切上）の耐用年数で計算した減価償却の累計額

譲渡費用

仲介手数料、運送費などの譲渡の為に直接要した費用

税率

・総合→超過累進税率

・分離短期（課税短期譲渡所得金額）→30%（別途住民税９％）

・分離長期（課税長期譲渡所得金額）→15%（別途住民税５％）（他に特例あり）

・株式等に係る譲渡所得等の金額→15%（別途住民税５％）（他に特例あり）

　　　　　　　　　　　　　　　　→株式譲渡益課税についての詳しい解説はこちら

■■■　居住用財産を贈与した場合の課税の特例　■■■

特例一覧

・相続等により取得した居住用財産の買換え等の場合の特例（措置法36条の2）

・特定の居住用財産の買換え等の場合の特例（措置法36条の６）

・居住用財産を譲渡した場合の特別控除（措置法35）

・居住用財産を譲渡した場合の税額計算の特例（措置法31の3）

・居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除（措置法41の5）

・特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除（措置法41の５の２）

相続等により取得した居住用財産の買換え等の場合の特例（措置法36条の2）

買換えの要件

個人が所定の譲渡資産の譲渡をしたばあいにおいて、その譲渡の日の属する年の前年1月1日から、譲渡の日の属する年の12月31日までの間に所定の買換資産の取得をし、かつ、その取得の日からその譲渡の日に属する年の翌年12月31日までの間にその個人の居住のように供した又は供する見込みである場合。

譲渡資産の要件

次の要件をすべて満たす居住用資産

その個人の父母又は祖父母が居住の用に供していた家屋又は敷地でこれらの者から相続遺贈により取得したものであること

譲渡した年の1月1日における所有期間が10年超のものであること

譲渡者が30年以上居住の用に供していたものであること

(注）父母には養親等は含まれるが、姻族である配偶者の父母は含まれない

(注）所有期間は引き継いだ時期から判定。家屋を建て替えた場合は家屋の所有期間は立替時から判定

買換資産の要件

その個人の居住の用に供する家屋又はその家屋の敷地の用に供する土地等で国内にあるもの

(注）家屋の床面積の要件などはない

適用除外

配偶者、直系血族等に譲渡した場合

収用の特例、特定事業用資産の買換え等の特例を受けた場合及び贈与等による場合

その年において他の居住用財産の特例の適用を受けている場合

居住用財産の意義

現に居住のように供している家屋及びその敷地

次に掲げる家屋又はその敷地でその居住用家屋が居住のように供されなくなった日から同日後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡されたもの　(注）

居住のように供されなくなった家屋及びそれとともに譲渡される家屋の敷地

災害により滅失した居住用家屋（引き続き所有していたとしたならば、その年の1月1日において所有期間が10年超のもの）の敷地

(注）居住のように供されなくなった日から譲渡するまでの間に用途の制限は無いため、貸付等のように供していた場合であっても居住用財産に該当する。

居住用土地等のみの譲渡

居住用家屋を取り壊し、その家屋の敷地のみを譲渡した場合であっても次の要件の全てを満たせば居住用財産を買い換えた場合の特例がある。

その土地は、家屋の取り壊し年の1月1日において所有期間が10年超であること

その土地等の譲渡契約がその家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、その土地等は、家屋をその居住のように供さなくなった日以後3年を経過する日属する年の12月31日までに譲渡したものであること

その土地等は家屋を取り壊した後、譲渡契約を締結した日まで、貸付その他の業務のように供していないものであること。

ただし、その取り壊しの年に1月1日において所有期間が10年を超えない家屋の敷地のように供されていた土地等については、適用されない。

所得の金額及び買換資産の取得価額

１．譲渡資産の収入金額（売却価額）≦　買換資産の取得価額（買換資産の購入価額）の場合

　所得

　譲渡は無かったものとみなす。

　買換資産の取得価額

　（取得費+譲渡費用）+（買換資産の取得価額−譲渡資産の収入金額）

２．譲渡資産の収入金額（売却価額）＞　買換資産の取得価額（買換資産の購入価額）の場合

　所得

　（１）譲渡資産の収入金額−買換資産の取得価額

　（２）取得費・譲渡費用

　　（取得費＋譲渡費用）×(1)　/　譲渡資産の収入金額

　（３）　（１）-（２）

　買換資産の取得価額

　（取得費＋譲渡費用）×　買換資産の取得価額　/　譲渡資産の収入金額

　買換資産の取得時期

　買換資産を後日、譲渡した場合の短期・長期の判定は、譲渡資産の取得時期は引き継がず実際の取得時期により行う。

　その他関連規定

　買換資産についてはローン控除の適用が出来ない。

特定の居住用財産の買換等の特例

買換えの要件

個人が所定の譲渡資産の譲渡をしたばあいにおいて、その譲渡の日の属する年の前年1月1日から、譲渡の日の属する年の12月31日までの間に所定の買換資産の取得をし、かつ、その取得の日からその譲渡の日に属する年の翌年12月31日までの間にその個人の居住のように供した又は供する見込みである場合。

譲渡資産の要件

譲渡した年の1月1日における所有期間が10年超のものであること、及び、譲渡者が10年以上居住の用に供していたものであること。

買換資産の要件

家屋の床面積が50?以上280?以下、土地等の面積が500?以下であり、国内にあるもの。

適用除外

配偶者、直系血族等に譲渡した場合

収用の特例、特定事業用資産の買換え等の特例を受けた場合及び贈与等による場合

その年又はその前年若しくは前々年において他の居住用財産の特例の適用を受けている場合

居住用財産の意義

現に居住のように供している家屋及びその敷地

次に掲げる家屋又はその敷地でその居住用家屋が居住のように供されなくなった日から同日後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡されたもの　（注）

居住のように供されなくなった家屋及びそれとともに譲渡される家屋の敷地

災害により滅失した居住用家屋（引き続き所有していたとしたならば、その年の1月1日において所有期間が10年超のもの）の敷地

(注）居住のように供されなくなった日から譲渡するまでの間に用途の制限は無いため、貸付等のように供していた場合であっても居住用財産に該当する。

居住用土地等のみの譲渡

居住用家屋を取り壊し、その家屋の敷地のみを譲渡した場合であっても次の要件の全てを満たせば居住用財産を買い換えた場合の特例がある。

その土地は、家屋の取り壊し年の1月1日において所有期間が10年超であること

その土地等の譲渡契約がその家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、その土地等は、家屋をその居住のように供さなくなった日以後3年を経過する日属する年の12月31日までに譲渡したものであること

その土地等は家屋を取り壊した後、譲渡契約を締結した日まで、貸付その他の業務のように供していないものであること。

ただし、その取り壊しの年に1月1日において所有期間が10年を超えない家屋の敷地のように供されていた土地等については、適用されない。

所得の金額及び買換資産の取得価額

１．譲渡資産の収入金額（売却価額）≦　買換資産の取得価額（買換資産の購入価額）の場合

　所得

　譲渡は無かったものとみなす。

　買換資産の取得価額

　（取得費+譲渡費用）+（買換資産の取得価額−譲渡資産の収入金額）

２．譲渡資産の収入金額（売却価額）＞　買換資産の取得価額（買換資産の購入価額）の場合

　所得

　（１）譲渡資産の収入金額−買換資産の取得価額

　（２）取得費・譲渡費用

　　（取得費＋譲渡費用）×( 1)　/　譲渡資産の収入金額

　（３）　（１）-（２）

　買換資産の取得価額

　（取得費＋譲渡費用）×　買換資産の取得価額　/　譲渡資産の収入金額

　買換資産の取得時期

　買換資産を後日、譲渡した場合の短期・長期の判定は、譲渡資産の取得時期は引き継がず実際の取得時期により行う。

　その他関連規定

　買換資産についてはローン控除の適用が出来ない。

居住用財産を譲渡した場合の特別控除

適用要件

現に居住の用に供している家屋及びその敷地を譲渡したこと

次に掲げる家屋又はその敷地でその居住用家屋が居住の用に供されなくなった日から同日後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡されたもの

居住のように供されなくなった家屋及びそれとともに譲渡される家屋の敷地

災害により滅失した居住用家屋

課税の繰り延べ等と違い、所有期間に制限はない。

居住用土地等のみの譲渡

居住用家屋を取り壊し、その家屋の敷地のみを譲渡した場合であっても次の要件の全てを満たせば居住用財産の特別控除の適用がある。

その土地は、家屋の取り壊し年の1月1日において所有期間が10年超であること

その土地等の譲渡契約がその家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、その土地等は、家屋をその居住のように供さなくなった日以後3年を経過する日属する年の12月31日までに譲渡したものであること

その土地等は家屋を取り壊した後、譲渡契約を締結した日まで、貸付その他の業務のように供していないものであること。

適用除外

配偶者、直系血族等に譲渡した場合

交換の特例、収用の特例、特定事業用資産の買換え等の特例を受けた場合

譲渡した年の前年又は前々年においてすでにこの特例又は居住用財産の買換等の特例の適用を受けている場合（3年に1度適用がある。）

特例の内容

課税所得の計算上、居住用財産に係る短期譲渡所得の金額又は長期譲渡所得の金額から3,000万円（所得の金額を限度）を控除する。

その他関連規定

この規定の適用を受けた場合にはローン控除の適用はない。

居住用財産を譲渡した場合の税額計算の特例

内容

その年の1月1日における所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡（課税の繰延の適用を受けるものを除く。）した場合の長期譲渡所得については3,000万円特別控除後課税長期譲渡所得金額（以下【ア】という。）に対し次により計算した所得税額を課する。

【ア】≦6,000万円　→【ア】×10％（住民税４％）

【ア】＞6,000万円　→　600万円（住民税240万円）＋（【ア】−6,000万円）×15％（住民税５％）

(注） 3,000万円の特別控除との重複適用はできるが、課税の繰延との重複適用はできない。

適用除外

・配偶者、直系血族、同一生計親族等特別の関係がある者に対しての譲渡

・交換、優良住宅地等の特例、他の措置法の課税の繰延の特例を受けた場合

・前年又は前々年においてこの規定の適用を受けている場合

適用関係

（１）1月1日における所有期間が10年超の居住用財産を譲渡している場合

課税の繰延要件を満たしている

課税の繰延＋15%の税率　と　3,000万円特別控除＋10％（15%）の税率　の有利な方

課税の繰延要件を満たさない

3,000万円特別控除＋10％（15%）の税率

（２）1月1日おける所有期間が5年超10年以下の居住用財産を譲渡している場合

3,000万円特別控除＋15%の税率

（３）1月1日における所有期間が5年以下の居住用財産を譲渡している場合

3,000万円の特別控除＋30%の税率

(注）それぞれ別途住民税が所得税率10%の場合住民税率４％、所得税率15%の場合住民税率5%、所得税率30%の場合住民税率9%が課税されます。

店舗併用住宅の場合

店舗併用住宅を譲渡した場合については住宅部分（面積の比で按分）のみ適用がある。ただし、居住用部分の面積比が90%以上の時は全部を居住用として適用しても構わない。

(注）面積比は家屋の床面積により算出し、土地の居住用・事業用の区分についても家屋の床面積による面積比を使用する。

居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

損益通算

譲渡所得の金額の計算上生じた居住用財産の譲渡損失の金額又は特定居住用財産の譲渡損失（後述）の金額がある場合には、その譲渡損失の金額については他の所得と損益通算することができる。

居住用財産の譲渡損失の金額

次の要件を満たす居住用財産の買換え等を行った場合におけるその居住用財産の譲渡損失で、内部通算（譲渡所得の範囲内での損益通算）しきれない部分の金額をいう。

（１）   譲渡資産

その年1月1日における所有期間が5年を超える居住用財産

（２）   買換資産

床面積が50?以上の居住用家屋又は敷地で国内にあるもの

（取得時期は譲渡年の前年1月1日からその譲渡年の翌年12月31日まで）

（３）   その他

買換資産を取得等の年の翌年12月31日までにその個人の居住の用に供した又はその見込みであること。

買換資産の取得等の年の12月31日において、その買換資産に係る償還期間が10年以上の住宅借入金を有すること。

(注）居住用財産とは次に掲げるものをいう

現に居住の用に供している家屋及びその敷地。

次に掲げる家屋又はその敷地で、その居住用家屋が居住の用に供されなくなった日から、同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡されたもの。

・居住の用に供されなくなった家屋及びその家屋と共に譲渡されるその敷地

・災害により滅失した家屋（引き続き所有していたならば、その年の1月1日における所有期間が5年超のもの）の敷地

適用除外

・配偶者、直系血族、同一生計親族等特別の関係がある者に対して譲渡した場合

・前年又は前々年に居住用財産を譲渡した場合の譲渡所得の課税の特例の適用を受けている場合

・その年又はその年の前年以前3年内における資産の譲渡につきこの規定の適用を受けているとき

損益通算の順序

一時所得→経常所得（給与・事業・配当・不動産・雑・利子）→山林所得→退職所得の順で控除する。

損益通算しても通算しきれない譲渡損失の繰越控除

内容

通算後譲渡損失の金額は、申告を要件に、その損失の生じた年の翌年以後3年間にわたって繰越控除し、一定の順序により課税標準の計算上控除する。

ただし、居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失に係るものは繰越控除を受けようとする年の12月31日において、買換資産に係る住宅借入金等の金額を有する場合に限る。

適用除外

この規定は、繰越控除を受けようとする年分の合計所得金額が3,000万円を超える場合には適用しない。

繰越控除の順序

長期譲渡所得→短期譲渡所得→総所得→山林所得→退職所得

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

損益通算

譲渡所得の金額の計算上生じた居住用財産の譲渡損失の金額又は特定居住用財産の譲渡損失の金額がある場合には、その譲渡損失の金額については他の所得と損益通算することができる。

特定居住用財産の譲渡損失の金額

次の（１）の要件を満たす居住用財産（以下「譲渡資産」という）の譲渡損失で、内部通算しきれないもののうち次の（２）により計算した金額をいう。

（１）   譲渡資産

その年1月1日における所有期間が5年を超える居住用財産

その居住用財産の譲渡契約締結日の前日において、その居住用財産に係る償還期間が10年以上の住宅借入金等の金額を有すること

（２）   損益通算の対象となる金額

　　　　(a)　内部通算後の譲渡損失の金額

　　　　(b)　（１）の住宅借入金等の金額の合計額−譲渡対価の額

　　　　(c)　(a)と(b)のいずれか小さいほう

例）取得費6,000万円、譲渡直前のローン残高4,500万円の譲渡資産を4,000万円で譲渡

譲渡損失の金額　→　4,000万円−6,000万円＝△2,000万円

損益通算の対象となる金額

　　　(a) 内部通算後の譲渡損失の金額→　内部通算がなかった場合　2,000万円

　　　(b)　ローン残高4,500万円−譲渡対価4,000万円＝500万円

　　　(c)　(a)＞(b)　∴　500万円

(注）居住用財産とは次に掲げるものをいう

現に居住の用に供している家屋及びその敷地。

次に掲げる家屋又はその敷地で、その居住用家屋が居住の用に供されなくなった日から、同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡されたもの。

・居住の用に供されなくなった家屋及びその家屋と共に譲渡されるその敷地

・災害により滅失した家屋（引き続き所有していたならば、その年の1月1日における所有期間が5年超のもの）の敷地

適用除外

・配偶者、直系血族、同一生計親族等特別の関係がある者に対して譲渡した場合

・前年又は前々年に居住用財産を譲渡した場合の譲渡所得の課税の特例の適用を受けている場合

・その年又はその年の前年以前3年内における資産の譲渡につきこの規定の適用を受けているとき

損益通算の順序

一時所得→経常所得（給与・事業・配当・不動産・雑・利子）→山林所得→退職所得の順で控除する。

損益通算しても通算しきれない譲渡損失の繰越控除

内容

通算後譲渡損失の金額は、申告を要件に、その損失の生じた年の翌年以後3年間にわたって繰越控除し、一定の順序により課税標準の計算上控除する。

適用除外

この規定は、繰越控除を受けようとする年分の合計所得金額が3,000万円を超える場合には適用しない。

繰越控除の順序

長期譲渡所得→短期譲渡所得→総所得→山林所得→退職所得